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생애 첫 상가 계약을 앞둔 예비 사장님을 위해, 20억 빚과 폐업 경험으로 얻은 피 같은 특약 5가지를 공개합니다. 건물주와 부동산의 말만 믿다 보증금과 권리금을 모두 날릴 수 있는 독소 조항을 막고, 당신의 전 재산을 지키는 계약서 속 ‘방패 문장’과 녹취의 중요성을 지금 바로 확인하세요.
계약 전, 녹음기부터 켜야 하는 소름 돋는 이유
계약서에 도장을 찍기 전, 당신의 손은 아마 미세하게 떨릴 겁니다.
기대감과 불안감이 뒤섞인 그 기분, 저도 압니다. 저 역시 가게 3개를 말아먹기 전까지는 늘 그랬으니까요.
하지만 진짜 무서운 건, 그 불안감의 실체를 모른다는 겁니다.
부동산 중개인은 “사장님, 다 좋은 게 좋은 거죠”라고 말하고, 건물주는 인자한 미소로 “우리 식구처럼 잘해봅시다”라고 하죠.
저도 그 말을 믿었습니다. 그리고 2억을 날렸습니다.
첫 가게 계약 당시, 분명히 건물주는 “기존에 있던 낡은 환기 시설은 편하게 쓰다가 그냥 두고 나가도 된다”고 구두로 약속했습니다. 그리고 부동산 중개인까지 들었죠.
2년 후, 제가 나가려 하자 그는 말을 바꿨습니다. 자기는 그런 말을 한 적이 없으니 전부 철거하고, 건물 전체 환기 시스템을 망가뜨렸다며 3천만 원을 요구했습니다.
증거가 있냐고요? 없었습니다. 그 인자한 미소에 녹음할 생각조차 못 했으니까요. 결국 보증금에서 고스란히 까였습니다.
그래서 이게 제 첫 번째 원칙입니다. 계약 전 부동산에서 나누는 모든 대화, 특히 계약 조건에 대한 협의는 스마트폰으로 전부 녹취하세요.
“혹시 모르니 기록 차원에서 녹음 좀 하겠습니다”라고 당당하게 말하세요. 만약 상대방이 정색하며 거부한다면, 그 계약은 다시 생각해야 할 위험 신호입니다. 떳떳하지 못할 이유가 없으니까요.
계약서의 잉크는 당신의 피와 눈물보다 진해야 합니다. 그리고 그 잉크로 쓰이지 않은 약속은, 녹취 파일이 유일한 증인입니다.
‘철거비 폭탄’을 막는 원상복구 특약의 비밀
자영업자 커뮤니티에 가장 많이 올라오는 글이 뭔지 아십니까?
바로 ‘원상복구’ 분쟁입니다. 이건 거의 시한폭탄과 같습니다.
대부분의 계약서에는 “임대차 종료 시 임차인은 목적물을 원상으로 복구하여 반환한다”는 문구가 기본으로 들어갑니다.
문제는 ‘원상’의 기준이 저마다 다르다는 겁니다.
임차인은 ‘내가 들어왔을 때의 상태’라고 생각하지만, 건물주는 ‘건물이 처음 지어졌을 때의 상태’를 주장하곤 합니다. 특히 당신이 이전 임차인의 시설을 그대로 인수했다면 이건 100% 분쟁으로 번집니다.
제가 컨설팅했던 한 호프집 사장님은, 이전 임차인이 설치한 화려한 샹들리에와 붙박이 소파를 그대로 인수했습니다. 나갈 때가 되니 건물주는 그걸 다 철거하고 천장과 바닥을 콘크리트 상태로 만들라고 요구했습니다. 철거비만 1,500만 원이 청구됐죠.
이 지뢰를 피하는 방법은 단 한 문장이면 충분합니다.
📝 원상복구 방어 특약
“현 시설 상태에서 임대차하며, 임대차 종료 시 원상복구의 범위는 임차인이 입주한 0000년 00월 00일 당시의 상태를 기준으로 한다. (별첨 사진 참조)”
계약 당일, 가게 구석구석을 날짜가 나오게 사진 찍고 출력해서 계약서에 첨부하고 간인까지 찍어두세요. 사진과 이 특약 한 줄이 당신의 보증금을 지켜줄 겁니다.
건물주가 바뀌면 끝? 내 권리를 지키는 절대 문장
“건물주가 좋아서 계약했는데, 중간에 건물이 팔리면 어떡하죠?”
이것도 정말 많은 분들이 걱정하는 부분입니다.
상가건물 임대차보호법에 따르면, 새로운 건물주는 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 이걸 ‘대항력’이라고 하죠.
하지만 법이라는 게 항상 현실의 모든 문제를 해결해주진 못합니다.
특히 구두로만 협의된 내용들, 예를 들어 “다음 갱신 때는 월세를 동결해주겠다” 같은 약속은 새로운 건물주에게는 그저 남의 이야기일 뿐입니다.
혹은 계약서를 교묘하게 해석해서 기존의 유리했던 조항을 무효로 만들려는 시도도 비일비재합니다. 분쟁이 시작되면 골치 아픈 건 결국 힘없는 임차인입니다.
그래서 계약서에 쐐기를 박는 문장이 필요합니다.
📝 임대인 지위 승계 특약
“본 계약은 임대차 기간 중 임대 목적물의 소유권이 변동되는 경우에도, 새로운 임대인에게 기존 계약의 모든 조건(특약사항 포함)을 온전히 승계하는 조건으로 한다.”
이 문장은 새로운 건물주가 딴소리를 할 여지를 원천적으로 차단하는 역할을 합니다. 물론 계약 후 즉시 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것은 기본 중의 기본입니다.
법도 못 지켜주는 권리금, 받아내는 유일한 방법
권리금. 이건 정말 자영업자의 피 같은 돈입니다. 몇 년간의 노력이 고스란히 담겨있죠.
법에서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하는 것을 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.
하지만 악덕 건물주들이 이 법망을 빠져나가는 방법은 너무나도 많습니다.
“내가 직접 사용할 거다”, “리모델링 할 거다”라며 새로운 계약을 거부하거나, 신규 임차인에게 현저히 높은 월세를 요구해 계약을 무산시키는 수법은 아주 고전적이죠.
결국 소송으로 가도 임차인이 ‘임대인의 방해 행위’를 입증하기는 하늘의 별따기입니다.
따라서 계약 단계에서부터 건물주에게 ‘방해 행위’에 대한 책임을 명확히 인지시키는 것이 중요합니다.
📝 권리금 회수 보호 특약
“임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약에 있어 정당한 사유 없이 거절, 방해하거나 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구할 수 없으며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 그 손해를 배상하기로 한다.”
이 특약이 건물주의 모든 방해를 100% 막아주진 못할 수도 있습니다.
하지만 최소한 건물주에게 ‘나중에 문제가 되면 법적 책임을 져야 한다’는 강력한 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 싸움은 시작되기 전에 기선을 제압하는 것이 가장 현명한 법입니다.
“장사 좀 되시네요?” 월세 폭등을 막는 안전핀
장사가 잘되기 시작하면 불안해지는 이상한 상황. 겪어보지 않으면 모릅니다.
매출이 오르고 손님이 늘어나는 걸 보면 건물주 눈빛이 달라지기 시작합니다. 그리고 계약 갱신일이 다가오면 어김없이 월세 인상 통보가 날아오죠.
상가임대차보호법상 월세 인상률은 5%로 제한되어 있습니다. 하지만 이건 ‘환산보증금’이 일정 금액 이하인 상가에만 해당됩니다. (서울 기준 9억 원)
만약 당신의 가게가 이 기준을 초과하거나, 법의 보호를 받지 못하는 다른 예외 상황에 해당된다면? 건물주는 부르는 게 값입니다. 20%, 30%를 올려달라고 해도 막을 방법이 없습니다.
결국 울며 겨자 먹기로 월세를 올려주거나, 그동안 쌓아온 모든 것을 포기하고 가게를 떠나야 합니다.
그래서 법의 보호 범위를 넘어서더라도, 우리 사이의 ‘계약’으로 안전핀을 만들어 둬야 합니다.
📝 차임 증액 제한 특약
“계약 갱신 시 차임 및 보증금의 증액은, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%) 금액을 초과하지 못한다.”
이 문장은 법의 보호 여부와 상관없이, 우리 둘 사이의 계약에서는 5% 룰을 따르기로 약속하는 것입니다. 건물주가 이 특약을 거부한다면, 그는 이미 당신의 가게가 잘 될 경우 월세를 대폭 올릴 생각을 하고 있다는 뜻입니다.
⚠️ 최종 당부
이 글은 제 실패 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 모든 계약에는 변수가 존재하므로, 최종 계약 전에는 반드시 법률 전문가의 검토를 받으시길 바랍니다. 당신의 시작을 진심으로 응원합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
가장 좋은 답변은 ‘그런 계약은 하지 않는 것’입니다. 임차인에게 최소한의 보호장치조차 거부하는 임대인과는 시작하지 않는 게 맞습니다.
하지만 꼭 해야 하는 자리라면, 왜 이 특약이 필요한지 논리적으로 설득하고, 서로 한 발씩 양보하는 수정안을 찾아야 합니다. 이 과정 전체를 녹취하는 것은 물론이고요.
이 글은 당신이 계약 테이블에 앉기 전, 스스로를 무장하기 위한 ‘기본 갑옷’과 같습니다. 하지만 모든 전쟁의 양상은 다르듯, 상가마다 숨겨진 위험요소가 있을 수 있습니다. 특히 권리금이나 보증금이 큰 경우, 변호사 검토 비용 몇십만 원을 아끼려다 수천, 수억을 잃을 수 있습니다. 최종 사인 전 전문가의 검토를 받는 것을 강력히 권장합니다.
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