가게 임대차 계약, 인테리어와 입지만 보고 덜컥 도장부터 찍으시겠습니까? 계약 전 단 10분, 몇천 원만 투자해 '등기부등본'과 '건축물대장'을 확인하지 않으면, 빚더미 건물에 보증금을 날리거나 불법 건축물 때문에 장사 한번 못 해보고 쫓겨날 수 있습니다. 당신의 전 재산을 지키는 최소한의 안전장치, 두 서류의 확인법을 지금 바로 알려드립니다.
목차
가게 계약, 도장 찍기 전 '이 서류' 안 보면 100% 망합니다
장사 시작하려는 사장님들 보면 제가 제일 답답한 게 뭔지 아십니까?
입지 분석하고, 인테리어 구상하고, 메뉴 개발하는 데는 몇 달씩 쓰면서, 정작 가장 중요한 건 확인을 안 합니다.
“대표님, 건물주가 좋은 사람 같고, 부동산에서도 괜찮다는데 믿어도 되겠죠?”
이런 순진한 소리 할 때마다 제가 뒷목을 잡습니다.
공인중개사가 책임져 줄 겁니까? 건물주 인상이 당신 보증금을 지켜주나요? 천만의 말씀입니다.
⚠️ 제발, 이것만은 확인하십시오.
제가 아는 한 청년은, 계약한 가게에 인테리어 공사까지 다 했는데 건물에 설정된 빚(근저당) 때문에 경매로 넘어가 버렸습니다. 결국 보증금 한 푼 못 받고 쫓겨났습니다. 등기부등본 한 통만 떼봤어도 막을 수 있는 일이었습니다.
당신의 도장은 수억 원의 가치를 가집니다.
그 도장을 찍기 전, 딱 10분과 커피 한 잔 값만 투자해서 등기부등본과 건축물대장, 이 두 가지 서류를 확인하는 것은 당신 사업의 생존을 위한 최소한의 보험입니다.
첫 번째 신분증, 등기부등본: '누구의 것'이고 '얼마나 위험한지' 확인하는 법
등기부등본은 건물의 '법적 신분증'이자 '신용 보고서'입니다.
이 건물의 주인이 정확히 누구인지, 그리고 이 건물을 담보로 얼마나 많은 빚이 묶여있는지 적나라하게 보여줍니다.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 다른 건 몰라도 이 세 가지는 눈에 익혀두셔야 합니다.
1. 표제부: 건물의 기본 스펙
표제부에서는 건물의 주소와 구조, 면적 등 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다. 내가 계약하려는 가게의 주소와 면적이 정확한지 첫 번째로 확인하는 단계입니다.
2. 갑구: 진짜 주인은 누구인가?
가장 중요한 부분 중 하나입니다. '갑구'에는 소유권에 관한 내용이 나옵니다.
- 소유자 확인: 현재 소유자가 나와 계약하려는 임대인이 맞는지 반드시 이름과 주민등록번호 앞자리를 확인해야 합니다. 만약 다르다면, 사기일 가능성이 있습니다.
- 압류/가압류/경매 확인: '압류', '가압류', '가처분', '경매개시결정' 같은 무서운 단어가 보인다면, 그 건물은 절대 계약하면 안 됩니다. 당장이라도 경매로 넘어갈 수 있는 빚더미 건물이라는 뜻입니다.
3. 을구: 빚은 얼마나 있는가?
'을구'는 소유권 이외의 권리, 즉 '빚'에 대한 내용을 담고 있습니다. 깨끗한 게 가장 좋지만, 대부분의 건물은 대출이 있습니다.
- 근저당권 확인: 은행 등 채권자가 이 건물을 담보로 얼마까지 돈을 빌려줬는지(채권최고액)를 보여줍니다. 이 금액이 건물 시세에 비해 지나치게 높다면 위험합니다. 보통 건물 매매가의 70~80%를 넘어가면 위험 신호로 봅니다.
- 전세권 확인: 나보다 먼저 들어온 다른 임차인이 보증금을 지키기 위해 설정한 권리입니다. 선순위 전세권이 많을수록 나중에 내가 돌려받을 보증금이 위험해질 수 있습니다.
두 번째 신분증, 건축물대장: '무엇'이고 '합법적인지' 확인하는 법
건축물대장은 건물의 '물리적 신분증'이자 '건강검진 기록'입니다.
등기부등본이 법적 권리 관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 실제 현황과 합법성 여부를 보여줍니다.
1. 건물의 실제 현황 확인
건축물대장에서는 건물의 정확한 용도, 면적, 층수, 구조 등을 확인할 수 있습니다.
- 용도 확인: 내가 하려는 업종이 해당 건물 용도에 적합한지 확인해야 합니다. 예를 들어 '주택'으로 되어 있는 곳에 일반음식점 허가는 나오지 않습니다. 반드시 '제1종, 제2종 근린생활시설' 등으로 되어 있는지 확인해야 합니다.
- 면적 확인: 등기부등본의 면적과 건축물대장의 면적이 일치하는지, 내가 계약하려는 면적이 맞는지 교차 확인합니다.
2. 불법 건축물(위반건축물) 여부 확인
이것 때문에 장사 시작도 못 하고 돈만 날리는 사장님들이 정말 많습니다.
건축물대장을 뗐을 때, 오른쪽 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라는 딱지가 붙어있다면? 그 건물은 절대 피해야 합니다.
허가 없이 베란다를 확장했거나, 옥상에 옥탑방을 올리는 등 불법적인 증축/개조가 있었다는 뜻입니다.
위반건축물에 가게를 열면, 영업 허가/등록이 나오지 않거나, 구청에서 원상복구 명령과 함께 이행강제금이라는 벌금이 계속해서 부과됩니다. 이 모든 피해는 고스란히 임차인에게 돌아올 수 있습니다.
그래서, 뭘 어떻게 하라는 겁니까? (초간단 발급 및 확인 가이드)
이렇게 중요하다고 강조하는 서류, 발급받는 건 정말 쉽습니다. 공인인증서(공동인증서)만 있으면 컴퓨터 앞에 앉아 10분이면 충분합니다.
📝 등기부등본 & 건축물대장 온라인 발급 방법
1. 등기부등본 (열람 700원, 발급 1,000원): '대법원 인터넷등기소'에 접속해서 주소 입력 후 바로 열람 및 발급이 가능합니다.
2. 건축물대장 (무료): '정부24' 사이트에서 무료로 발급 및 열람할 수 있습니다.
아래 버튼을 눌러 지금 바로 접속해보십시오.
가장 중요한 팁: 이 서류들은 계약 직전, 즉 계약 당일 도장을 찍기 바로 전에 다시 한번 떼보는 것이 가장 안전합니다. 그사이에 건물의 권리 상태가 바뀔 수도 있기 때문입니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
절대 그냥 계약해서는 안 됩니다. 가족 관계이거나 정당한 위임 관계일 수도 있지만, 사기일 가능성을 배제할 수 없습니다. 반드시 등기부등본 상의 소유자 본인을 직접 만나 신분증을 확인하고, 만약 대리인과 계약한다면 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 합니다. 가장 안전한 것은 소유자 본인과 직접 계약하는 것입니다.
'을구'가 없다는 것은 소유권 이외의 권리, 즉 은행 대출 같은 저당권이 하나도 설정되지 않은 아주 깨끗한 건물이라는 뜻입니다. 임차인 입장에서는 가장 좋은 최상의 조건이라고 할 수 있습니다.
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