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가게 양도양수 시 ‘시설 비품 목록’을 구체적으로 작성하고 계약서에 첨부하지 않으면, 인수자가 잔금 단계에서 트집을 잡아 수천만 원의 권리금을 깎는 빌미가 될 수 있습니다. 최신 분쟁 판례를 기반으로 내 권리금을 지키는 계약서 작성법과 내용증명 활용법까지 완벽하게 알려드립니다.
그깟 '서류 한 장'이 어떻게 권리금 5천만 원을 좌우할까요?
정신 똑바로 차리셔야 합니다.
제가 얼마 전에 상담했던 40대 사장님 얘깁니다. 5년간 피땀 흘려 키운 카페를 넘기는데, 권리금 1억에 도장을 찍었습니다. 그런데 잔금 날, 가게를 인수하기로 한 사람이 말을 바꿨습니다.
커피머신이 오래돼서 제 성능이 안 나온다, 냉장고는 소음이 심하다, 테이블엔 흠집이 많다….
별의별 트집을 다 잡더니 수리비 명목으로 5천만 원을 깎지 않으면 잔금을 못 주겠다고 버티는 겁니다.
기가 막힐 노릇이죠. 분명 가게를 둘러볼 땐 모든 시설에 만족한다고, 그대로 인수하겠다고 했던 사람입니다.
이 사장님은 권리금 5천만 원을 모두 지켜냈습니다. 하지만 하마터면 평생 모은 돈 절반을 날릴 뻔했습니다. 바로 계약서에 첨부한 '그 서류' 한 장이 없었다면 말입니다.
가게 넘길 때 가장 중요한 건 임대인과의 관계라고 생각하십니까? 천만의 말씀입니다. 진짜 당신의 뒤통수를 칠 수 있는 사람은, 웃는 얼굴로 당신 가게를 인수하는 바로 그 사람일 수 있습니다.
내 권리금을 갉아먹는 독소조항, 그 정체는 무엇일까요?
권리금 계약서에 흔히 들어가는 문구가 있습니다.
"현 시설 상태 그대로 인수 인계한다."
언뜻 보면 아무 문제 없어 보이는 이 문구가 바로 시한폭탄입니다. 왜냐고요? 대체 '현 시설 상태'가 구체적으로 어떤 상태를 의미하는지 아무도 증명할 수 없기 때문입니다.
사람의 기억은 믿을 게 못됩니다. 특히 돈이 걸리면 더더욱 그렇습니다.
⚠️ 이게 바로 독소조항입니다
구체적인 시설 목록 없이 "현 시설 상태로 계약함" 또는 "일체 시설을 포함한다" 와 같이 두루뭉술하게 적힌 조항. 이것이 바로 분쟁의 씨앗이 됩니다.
인수자는 잔금을 치르기 전, 가게의 모든 것을 샅샅이 훑어봅니다. 그리고 아주 사소한 흠집 하나, 기계의 작은 소음 하나를 빌미로 권리금 감액을 요구합니다. "현 시설 상태가 이럴 줄은 몰랐다"는 말과 함께 말이죠.
법정까지 가도 문제입니다. 판사에게 계약 당시의 '현 시설 상태'를 어떻게 증명하시겠습니까? 결국 양쪽의 주장만 남는 진흙탕 싸움이 되고, 양도인은 지쳐서 울며 겨자 먹기로 권리금을 깎아주게 됩니다. 이게 바로 그들이 노리는 겁니다.
| 구분 | 계약서 문구 예시 |
|---|---|
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위험한 |
제 O조 [시설] 현존하는 시설 일체를 현 상태로 양도, 양수한다. |
|
안전한 |
제 O조 [시설] 양도, 양수할 시설 및 비품의 목록은 별지 1. '시설 비품 목록'에 따르며, 이는 본 계약의 일부를 구성한다. |
독소조항, 어떻게 완벽하게 방어하고 내 돈을 지킬 수 있을까요?
해결책은 의외로 간단합니다. 계약서에 도장 찍기 전에 딱 3가지만 기억하면 됩니다. 귀찮다고 대충 넘어가면 수천만 원이 날아갑니다.
이게 바로 당신의 권리금을 지켜줄 '방패'입니다.
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커피머신, 냉장고 같은 큰 기계부터 의자, 테이블, 심지어 숟가락 개수까지 전부 목록으로 만드세요. 품목, 제조사, 모델명, 수량, 그리고 가장 중요한 '상태'를 구체적으로 적어야 합니다. '사용감 있음', '좌측 상단 흠집 있음' 처럼요. 그리고 모든 품목의 사진을 찍어두세요. 날짜가 나오게 찍으면 더 좋습니다.
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시설 목록의 '상태' 란에 '현재 정상적으로 작동함'이라는 문구를 반드시 넣으세요. 인수자가 직접 시설을 확인하고 서명하도록 해야 합니다. 이렇게 하면 나중에 "원래부터 고장 나 있었다"는 딴소리를 원천 차단할 수 있습니다.
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작성한 시설 목록을 계약서의 '별지'로 첨부하고, 계약서와 시설 목록 용지가 겹치는 부분에 양쪽의 도장을 모두 찍는 '간인'을 하세요. 이래야만 시설 목록이 계약서의 일부로서 법적 효력을 갖게 됩니다.
이미 문제가 생겼다면? 최후의 무기, 내용증명 활용법
만약 이미 계약을 마쳤는데 인수자가 시설 문제를 트집 잡아 잔금 지급을 미루거나 감액을 요구한다면 어떻게 해야 할까요?
이때는 싸우거나 애원할 필요 없습니다. 조용히 우체국으로 가서 '내용증명'을 보내면 됩니다.
📝 내용증명이란?
'언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈다'는 사실을 우체국이 공적으로 증명해주는 제도입니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 강력한 심리적 압박을 주고, 향후 소송에서 결정적인 증거 자료로 활용됩니다.
내용증명에는 다음과 같은 내용이 들어가야 합니다.
- 계약 사실 명시: 언제, 어디서, 어떤 내용의 권리금 계약을 체결했는지 육하원칙에 따라 명확히 밝힙니다.
- 상대방의 의무 불이행 지적: 계약서 제 O조에 따라 잔금 지급 의무가 있음에도 불구하고, 부당한 사유를 들며 이행하지 않고 있음을 지적합니다.
- 계약 이행 촉구: O월 O일까지 계약서 내용대로 잔금을 지급할 것을 요구합니다.
- 법적 조치 예고: 만약 기한 내에 잔금이 지급되지 않을 경우, 계약 불이행에 따른 손해배상 청구 등 민형사상 법적 조치를 취할 것임을 강력하게 경고합니다.
변호사 이름으로 보내면 효과가 더 좋습니다. 대부분의 경우, 내용증명을 받는 순간 상대방은 압박을 느끼고 원래 계약대로 잔금을 지급합니다. 소송까지 가서 이길 확률이 없다는 걸 알기 때문입니다.
이것이 바로 '서류'의 힘입니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
상가임대차보호법에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없습니다. 임대인의 방해 행위가 있다면 즉시 내용증명을 보내 방해 행위를 중단할 것을 요구하고, 손해배상 청구 소송을 준비해야 합니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 기회가 보호됩니다.
구두 합의도 계약으로서 효력은 있지만, 분쟁이 발생했을 때 입증하기가 매우 어렵습니다. 상대방이 "그런 말을 한 적 없다"고 부인하면 그만입니다. 모든 합의 내용은 반드시 서면, 즉 계약서와 '시설 비품 목록' 같은 첨부 서류로 남겨야만 법적으로 완벽하게 보호받을 수 있습니다.
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