상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 존재하지만, 교묘한 '독소 조항' 하나에 모든 노력이 물거품이 될 수 있습니다. 특히 10년 갱신요구권을 무력화시키는 계약 기간 관련 특약을 정확히 이해하고, 부당한 조항에 대처하는 방법을 명확히 알려드립니다.
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상가 계약서의 '독소 조항', 당신도 모르게 서명하고 있나요?
“대표님, 2년 계약했는데 10년 장사할 수 있는 거 맞죠?”
제가 컨설팅하면서 가장 많이, 그리고 가장 안타깝게 듣는 질문 중 하나입니다.
다들 상가임대차보호법 덕분에 최소 10년은 보장된다고 막연하게 생각합니다.
물론 법은 당신의 편입니다.
하지만, 법은 '아는 만큼'만 당신을 지켜줍니다. 정신 똑바로 차리지 않으면 웃는 얼굴의 임대인이 건네는 계약서 한 장에 10년 장사할 권리를 날려 버릴 수 있단 말입니다.
⚠️ '독소 조항'을 경계하십시오
법적으로 보장된 임차인의 권리를 무력화시키는 불리한 특약, 이것이 바로 '독소 조항'입니다. 많은 사장님들이 이 조항의 무서움을 모른 채 도장을 찍고, 나중에 피눈물을 흘립니다.
특히 '계약 기간'과 '갱신 요구권'에 대한 내용은 임대인들이 가장 교묘하게 파고드는 지점입니다.
오늘 이 글 하나로 당신의 피와 땀이 담긴 가게를 지킬 방법을 확실하게 알려드리겠습니다.
가장 교묘한 독소 조항 : '최초 계약 기간'의 함정 파헤치기
가장 먼저 법 조항부터 정확히 짚고 넘어가야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 이렇게 말합니다.
"임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."
여기서 임대인들이 장난치는 핵심 단어가 바로 '최초의 임대차기간'입니다.
'최초'의 의미를 왜곡하는 특약들
상식적으로 '최초의 임대차기간'은 맨 처음 도장 찍은 그 계약 기간을 말합니다.
만약 당신이 2년 계약을 했다면, 그 2년을 포함해서 앞으로 총 10년까지 장사를 계속하겠다고 요구할 권리가 있다는 뜻입니다.
그런데 몇몇 임대인들은 계약서 특약에 이런 문구를 슬쩍 집어넣습니다.
| 구분 | 특약 내용 |
|---|---|
👍 정상 계약 |
(별도 언급 없거나) "본 계약의 기간은 2년으로 한다." |
👎 독소 조항 |
"임대차 기간은 2년으로 하되, 최초 임대차 계약기간을 10년으로 본다." |
이게 무슨 황당한 소리일까요?
계약은 2년짜리를 맺으면서, 법에서 말하는 '최초 임대차기간'은 10년으로 간주하자는 겁니다.
이렇게 되면 당신은 2년 장사하고 가게를 비워줘야 합니다.
왜냐고요? 이미 '최초 임대차기간(10년)'을 꽉 채운 것으로 보기 때문에, 법에서 보장한 10년의 갱신요구권을 단 한 번도 써보지 못하고 소멸시켜버리는, 아주 악랄한 조항이란 말입니다.
법은 언제나 임차인의 편? '갱신 요구 거절'이 가능한 경우
그렇다고 임차인이 무조건 10년을 보장받는 '절대반지'를 낀 것은 아닙니다.
임차인으로서의 의무를 다하지 않으면 임대인은 합법적으로 갱신 요구를 거절하고 당신을 내보낼 수 있습니다.
이건 당연한 겁니다. 권리에는 책임이 따르니까요.
💡 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 주요 사유 (상가임대차보호법 제10조 제1항)
- 임차인이 3기의 차임액(월세)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(무단 전대)한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
가장 흔한 것이 바로 '월세 연체'입니다.
여기서 중요한 건 '3기'라는 개념입니다. 연속으로 3개월이 아니라, 연체한 총액이 3개월 치 월세에 해당하면 바로 계약 해지 및 갱신 거절 사유가 됩니다.
이런 명백한 잘못 없이 성실하게 장사했다면, 당신은 당당하게 갱신을 요구할 권리가 있습니다.
내 계약서의 '독소 조항', 어떻게 대처해야 할까요?
만약 당신의 계약서에서 앞서 말한 '최초 임대차 기간을 10년으로 본다'와 같은 해괴한 문구를 발견했다면 어떻게 해야 할까요?
결론부터 말하자면, 그 조항은 '무효'입니다.
우리 법에는 '편면적 강행규정'이라는 아주 중요한 원칙이 있습니다.
📝 편면적 강행규정이란?
법 조항보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 원칙입니다. 즉, 임대인과 임차인이 서로 합의하고 도장을 찍었더라도, 상가임대차보호법의 내용보다 임차인에게 불리한 특약은 법적으로 인정되지 않습니다. 법이 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 마련한 최소한의 안전장치인 셈입니다.
따라서 갱신요구권 10년을 보장한 법 규정보다 당신에게 불리한 '독소 조항'은 처음부터 효력이 없는 휴지 조각에 불과합니다.
하지만 가장 좋은 것은 계약 단계에서 이런 조항을 발견하고 삭제를 요구하는 것입니다.
임대인이 끝까지 우긴다면? 그 가게는 과감히 포기하십시오.
시작부터 임차인의 권리를 존중하지 않는 임대인과는 10년을 순탄하게 보낼 수 없습니다. 다른 좋은 자리는 얼마든지 있습니다.
만약 이미 계약을 체결한 상태라면, 임대인에게 해당 조항이 법적으로 무효임을 내용증명 등을 통해 알리고 당당하게 갱신을 요구하면 됩니다.
법은 가만히 앉아있는 사람을 지켜주지 않습니다. 적극적으로 배우고, 확인하고, 주장하는 사람만이 자신의 권리를 온전히 누릴 수 있다는 사실을 절대 잊지 마십시오.
더 자세한 법률 정보나 분쟁 발생 시 도움이 필요하다면, 아래 공식 기관을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
아닙니다. 지역별 '환산보증금'(보증금 + (월세 × 100)) 기준을 초과하는 상가의 경우, 갱신요구권 등 일부 조항만 제한적으로 적용됩니다.
하지만 갱신요구권 자체는 환산보증금 액수와 상관없이 모든 임차인에게 보장되므로, 이 글의 내용은 모든 상가 임차인에게 해당됩니다.
법적으로는 '차임 또는 보증금의 5퍼센트의 금액'을 초과하여 증액을 청구할 수 없습니다. 물론 주변 시세가 급격히 하락하는 등 특별한 사정이 있다면 감액을 요구할 수도 있습니다. 갱신 시 임대인과 원만하게 협의하는 것이 가장 중요합니다.
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