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평생 모은 돈, 한순간에 날리고 싶지 않다면 정신 똑바로 차리셔야 합니다. 부동산 중개인의 달콤한 말 뒤에 숨은 '나쁜 상권'의 3가지 위험 신호(권리금, 기피 시설, 건물주 리스크)와 그것을 당신의 눈으로 직접 확인하는 방법을 알려드립니다.
목차
체크포인트 ①: 권리금은 높은데 '매물'이 자주 보인다고요?
이건 ‘폭탄 돌리기’의 마지막 주자가 되지 말라는 경고입니다.
부동산 중개인이 그럽니다. "여기가 목이 좋아서 권리금이 좀 비싸요. 그래도 그만큼 장사가 잘된다는 뜻이죠."
과연 그럴까요?
권리금이 높다는 건 어쩌면 ‘장사가 잘된다’는 뜻이 아니라, ‘제발 나 대신 이 고통을 가져가 줘’라는 이전 사장님의 비명일 수 있습니다.
⚠️ ‘매출 부풀리기’의 함정
제가 아는 한 분은 '월 매출 4,300만 원'이라는 POS 자료만 믿고 권리금 2억 넘게 주고 들어갔습니다. 막상 장사를 시작하니 월 매출 1,300만 원도 겨우 나오더군요. 알고 보니 전부 조작된 자료였습니다. 이런 사기, 지금도 비일비재하게 일어납니다.
특히 특정 자리에 유독 매물이 자주 나온다면 100% 문제가 있는 곳입니다.
눈에 보이지 않는 하수구 악취, 해결되지 않는 누수, 상습적인 소음, 비상식적인 옆 가게와의 트러블 등 전임자들이 모두 두 손 들고 나간 지뢰밭일 가능성이 높습니다.
📝 당신이 직접 해야 할 일:
체크포인트 ②: 내 가게 옆에 '쓰레기 소각장'이? 기피 시설 계획, 어떻게 확인하나요?
계약 전, 반드시 정부 사이트에 접속해 그 동네의 '미래'를 당신 눈으로 확인해야 합니다.
지금 당장은 멀쩡해 보일 수 있습니다.
하지만 1년 뒤, 가게 바로 앞에 대규모 오피스텔 공사가 시작되거나, 동네에 쓰레기 처리장 같은 혐오 시설이 들어선다는 계획이 발표되면 어떻게 될까요?
공사 소음과 먼지, 이미지 하락으로 상권은 순식간에 죽어버립니다. 부동산 중개인은 절대 이런 미래의 위험까지 알려주지 않습니다. 그들은 오늘의 계약만 성사시키면 그만이니까요.
어렵게 생각할 것 없습니다. '도시계획'은 그냥 '이 땅을 앞으로 어떻게 사용할지에 대한 계획서'입니다.
이 계획서를 미리 보는 것은, 시험문제를 미리 알고 시험장에 들어가는 것과 같습니다.
📝 '토지이음'으로 미래 위험 확인하는 법:
'토지이음' 사이트에 접속합니다.
관심 있는 가게의 주소를 입력하고 '열람'을 누릅니다.
'도시계획' 탭을 눌러 '도시관리계획' 내용을 확인합니다.
'도로', '공원', '철도' 외에 이해하기 어려운 시설 계획이 있는지 꼼꼼히 살핍니다.
서울이라면 '서울도시공간포털'이 더 자세할 수 있습니다. 지자체마다 운영하는 사이트가 있으니 꼭 확인하는 습관을 들여야 합니다.
아래 링크를 통해 지금 바로 확인해보십시오. 당신의 가게 주소를 검색해보는 작은 노력이 큰 재앙을 막습니다.
체크포인트 ③: '착한 건물주'라는 말, 무엇을 보고 믿어야 할까요?
건물주의 인상이 아니라 '건축물대장'이라는 서류를 믿어야 합니다.
"우리 건물주분은 정말 좋으세요." 이 말처럼 위험한 말이 없습니다.
사람의 마음은 언제든 변할 수 있습니다. 지금은 착해 보여도, 장사가 좀 된다 싶으면 언제 돌변해서 무리한 월세 인상을 요구할지 모르는 일입니다. 진짜 문제는 따로 있습니다. 바로 건물 자체의 '법적인 문제'입니다.
⚠️ '위반건축물'의 덫
겉은 멀쩡한데 건축물대장을 떼어보니 노란색으로 '위반건축물'이라고 찍혀있는 경우가 있습니다. 불법 증축이나 용도 변경을 했다는 뜻이죠. 이런 건물은 신규 영업 허가가 나지 않거나, 나중에 이행강제금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아옵니다.
건물주의 리스크는 그 사람의 인품이 아니라, 그가 소유한 건물의 상태와 법적 문제에서 비롯됩니다.
📝 '정부24'에서 건물주 리스크 확인하는 법:
아래 링크에서 지금 바로 그 건물의 '건강 상태'를 확인하십시오. 사람의 말보다 서류가 훨씬 정직합니다.
부동산 사장님은 당신의 '인생'을 책임져주지 않습니다
저도 20대 때, 아무것도 모르는 시절이 있었습니다.
부동산 사장님 말만 믿고 덜컥 계약했다가 1년도 못 버티고 권리금, 보증금 다 까먹고 쫓겨나듯 나온 쓰라린 경험이 있습니다.
그때 피눈물을 흘리며 배운 겁니다.
내 돈과 내 꿈은, 결국 나 자신 말고는 아무도 지켜주지 않는다는 사실을 말입니다.
부동산 중개인은 '중개'를 해주는 사람이지, 당신의 '사업 성공'을 보장해주는 사람이 아닙니다. 그들은 계약서에 도장을 찍게 하는 것이 목표고, 당신은 그 가게에서 살아남는 것이 목표입니다. 목표 자체가 다릅니다.
오늘 알려드린 3가지 체크포인트, 귀찮고 번거롭게 느껴질 수 있습니다.
하지만 이 작은 귀찮음이, 당신의 전 재산과 인생을 구렁텅이에서 구해낼 수 있다는 사실을 반드시 명심하십시오.
자주 묻는 질문 (Q&A)
모든 중개인을 사기꾼으로 매도해서는 안 됩니다. 양심적인 분들도 많습니다. 하지만 그들의 말은 '참고'만 하고 '맹신'해서는 안 된다는 뜻입니다.
그들의 정보와 당신이 직접 확인한 '서류'와 '현장' 정보가 일치할 때, 비로소 그 정보를 신뢰할 수 있는 겁니다. 최종 판단의 책임은 언제나 당신에게 있습니다.
매출 자료를 근거로 권리금을 책정했다면, "양도인이 제시한 매출 자료가 사실과 다를 경우, 본 권리금 계약은 무효로 하고 지급한 권리금 전액을 즉시 반환한다."와 같은 문구를 특약으로 넣는 것이 좋습니다. 또한 "임대인의 과실로 인해 본 상가 임대차 계약이 파기될 경우, 권리금 계약 또한 무효로 하고 권리금 전액을 반환한다."는 내용도 필수입니다. 하지만 가장 좋은 것은 변호사나 법무사에게 자문을 구하는 것입니다.
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