프랜차이즈 생존 백서
"가맹 계약서의 함정부터 본사와의 갈등 관리, 상권 분석, 마케팅 전략까지. 성공이 아닌 '생존'을 위한 프랜차이즈와 자영업의 모든 것을 기록합니다. 이 백서가 당신의 방패가 될 것입니다."

상가 계약 1000만원 아끼는 10가지 함정, 초보 사장님 필독!


천만 원 아끼는 상가 계약 비법! 초보 사장님이 놓치기 쉬운 10가지 계약 체크리스트를 확인하고 창업 자금을 지켜내세요. #상가계약 #창업필수

상가 계약, 아는 만큼 아낀다: 초보 사장의 발목 잡는 '이것'

꿈에 그리던 나만의 가게를 열기 위해, 설레는 마음으로 상가를 알아보시는 예비, 초보 사장님들 많으실 겁니다.

저 역시 그 길을 먼저 걸어본 사람으로서, 그 마음 누구보다 잘 압니다.

하지만 이 설렘도 잠시, 막상 '상가 계약'이라는 큰 산 앞에 서면 덜컥 겁부터 나는 것이 현실입니다.

수천만 원, 많게는 수억 원이 오가는 중요한 계약인데, 어디서부터 뭘 확인해야 할지 막막하기만 하죠.

괜히 잘못 계약했다가 소중한 창업 자금을 날리는 건 아닐까, 나중에 예상치 못한 문제로 발목 잡히는 건 아닐까, 걱정이 앞서는 것이 당연합니다.

실제로 많은 초보 사장님들이 계약 과정에서 몇 가지 치명적인 실수를 저질러, 적게는 수백만 원에서 많게는 1,000만 원 이상의 금전적 손해를 보거나, 심지어는 사업 자체를 접어야 하는 위기에 처하기도 합니다.

하지만 너무 걱정 마세요.

미리 알고 대비하면 충분히 막을 수 있는 문제들입니다.

오늘은 제가 먼저 겪어본 경험과 주변 사례들을 바탕으로, 초보 사장님들이 상가 계약 시 가장 쉽게 빠지는 10가지 함정과 이를 피하는 방법을 알기 쉽게, 그리고 꼼꼼하게 짚어드리겠습니다.

이 글 하나만 제대로 읽고 실천하셔도, 여러분은 '호구'가 아닌 '똑똑한' 사장님으로 성공 창업의 첫 단추를 끼울 수 있을 겁니다.


천만 원 아끼는 10가지 상가 계약 체크리스트

상가 계약은 단순히 '공간을 빌리는' 행위가 아닙니다.

여러분의 사업의 성패를 좌우할 수 있는 매우 중요한 법적 약속이죠.

아래 10가지 항목들은 제가 "이것만큼은 제발 꼭 확인하고 도장 찍으세요!"라고 목소리 높여 강조하고 싶은 것들입니다.

하나씩 따라오면서, 내가 놓치고 있는 부분은 없는지 꼼꼼히 체크해 보세요.

1. 등기부등본, '갑' 구와 '을' 구를 반드시 확인하라!

가장 기본이지만, 가장 중요합니다.

등기부등본은 해당 상가의 '신분증'과 같습니다.

여기서 우리는 실제 건물주가 누구인지 (갑 구), 그리고 빚이나 저당권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있지는 않은지 (을 구) 확인할 수 있습니다.

📝 등기부등본, 이것만은 꼭!

- 계약 직전 발급 확인:
계약 당일에도 다시 한번 발급받아 그 사이에 변동 사항은 없는지 확인하는 것이 안전합니다.

- '을' 구 확인:
근저당권(빚)이 너무 과도하게 잡혀있다면, 만약 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
상가 시세 대비 부채 비율을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

- 신탁 여부 확인:
만약 신탁회사에 소유권이 넘어간 상태라면, 실제 건물주가 아닌 신탁회사와 계약해야 법적 효력이 있습니다.
이 부분을 놓치면 정말 큰일 날 수 있습니다.

복잡해 보인다고 그냥 넘어가거나 중개인 말만 믿지 마세요.

대법원 인터넷등기소에서 누구나 쉽게 발급받아 볼 수 있으니, 반드시 직접 눈으로 확인해야 합니다.

2. 건축물대장, '위반 건축물' 딱지는 피하라!

등기부등본이 '권리'를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 '사실'을 보여줍니다.

여기서 건물의 정확한 면적, 층수, 그리고 가장 중요한 '용도'를 확인할 수 있습니다.

내가 하려는 업종(예: 일반음식점)이 해당 상가에서 허가 가능한지 반드시 확인해야 합니다.

⚠️ '위반 건축물'의 함정

- 건축물대장에 '위반 건축물'이라고 노란 딱지가 붙어 있다면?
이는 불법 증축이나 용도 변경 등으로 인해 문제가 있는 건물이라는 뜻입니다.

- 이런 곳에 입점하면 영업 허가가 나지 않거나, 나중에 이행강제금 같은 벌금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

- 아무리 싸고 좋아 보여도, 위반 건축물은 피하는 것이 상책입니다.

3. 용도변경, '당연히 되겠지'는 금물!

마음에 드는 상가를 찾았는데, 용도가 내가 하려는 업종과 맞지 않는 경우가 있습니다.

가령, '소매점'으로 되어 있는 곳에 '일반음식점'을 차리려는 경우죠.

이럴 때는 '용도변경' 절차가 필요한데, 이게 생각보다 까다롭거나 아예 불가능할 수도 있습니다.

📝 용도변경, 계약 전 확인 필수!

- 임대인의 동의:
용도변경은 기본적으로 임대인의 동의가 필요합니다.

- 법적/물리적 조건:
정화조 용량, 주차 공간, 소방 시설 등 법적으로 요구하는 조건을 충족해야 합니다.
이게 안 되면 용도변경은 불가능합니다.

- 특약 명시:
만약 용도변경이 필요하다면, 계약서에 "임대인은 임차인의 OOO 업종 영업을 위한 용도변경에 적극 협조하며, 만약 용도변경이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다"와 같은 특약을 반드시 넣어야 합니다.
'해주겠다'는 말만 믿고 계약했다가 나중에 발목 잡히는 경우가 정말 많습니다.

4. 권리금, 주고받는 기준을 명확히 하라!

권리금은 기존 임차인이 쌓아온 영업 가치나 시설에 대한 대가입니다.

하지만 이 권리금은 법적으로 명확한 기준이 없고 분쟁의 소지가 매우 큽니다.

특히 초보 사장님들은 적정 권리금을 판단하기 어렵고, 나중에 가게를 넘길 때 제대로 회수하지 못할까 봐 걱정하죠.

📝 권리금 계약, 이것만은 기억하세요!

- 권리금 계약서는 별도 작성:
권리금 계약은 임대차 계약과는 별개로, 기존 임차인과 맺는 계약입니다.
계약서를 반드시 작성하고, 주고받은 내역(영수증 등)을 명확히 남겨야 합니다.

- 시설/집기 목록 상세히 작성:
어떤 시설과 집기를 넘겨받는지 목록을 사진과 함께 상세하게 작성하고 양측이 확인해야 합니다.
나중에 "이건 원래 없었다"는 말이 나오지 않도록요.

- 임대인의 '권리금 회수 방해' 주의:
상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다.
하지만 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하는 등 방해 행위를 할 수도 있으니, 이런 경우 어떻게 대처할지 미리 알아두는 것이 좋습니다.

- 특약 활용:
임대차 계약 시 "임대인은 임차인의 권리금 회수에 협조한다"는 문구를 넣는 것도 방법입니다.

5. 월세와 관리비, '숨겨진 비용'을 찾아라!

월세만 생각하고 계약했는데, 매달 생각지도 못한 관리비 폭탄을 맞을 수 있습니다.

관리비에 어떤 항목(전기, 수도, 청소, 주차 등)이 포함되는지, 부가세는 별도인지 아주 구체적으로 확인해야 합니다.

📝 월세/관리비, 계약서에 명시하세요!

- 관리비 포함/불포함 항목 명시:
계약서에 관리비 총액과 포함되는 모든 항목을 구체적으로 나열해야 합니다.
"관리비는 실비 정산"과 같이 애매한 표현은 피해야 합니다.

- 부가세 별도 여부 확인:
월세와 관리비에 부가세가 포함된 금액인지, 별도인지 명확히 해야 합니다.
10% 차이는 생각보다 큽니다.

- 인상률 제한 특약:
가능하다면 "월세 및 관리비 인상률은 연 X%를 초과할 수 없다"와 같은 특약을 넣어두는 것이 좋습니다.

6. 계약 기간, '최소 10년 보장'의 의미를 알라!

상가임대차보호법은 임차인에게 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 보장합니다.

이 덕분에 안정적으로 영업할 권리를 얻었죠.

하지만 이것이 '10년 동안 월세 동결'을 의미하는 것은 아닙니다.

임대인은 법정 한도 내에서 월세 인상을 요구할 수 있습니다.

또한, 임차인이 3기분 이상 월세를 연체하는 등 중대한 귀책 사유가 있다면 갱신 요구가 거절될 수도 있습니다.

무조건 10년이 보장되는 것은 아니라는 점을 알아야 합니다.

7. 원상복구, '어디까지' 해야 하는지 명확히 하라!

계약이 끝나고 나갈 때, 임차인은 상가를 '원래 상태로' 돌려놓아야 할 의무가 있습니다.

이 '원상복구'의 범위 때문에 임대인과 가장 많은 다툼이 발생합니다.

내가 들어오기 전 상태까지 완벽하게 복구해야 하는지, 아니면 내가 설치한 것만 철거하면 되는지, 계약 시점에 명확히 해야 합니다.

📝 원상복구, 사진과 특약으로 분쟁 예방!

- 입점 시 사진 촬영:
가게에 들어갈 때, 내부 상태를 날짜가 나오도록 여러 각도에서 꼼꼼하게 사진 찍어 두세요.
이것이 나중에 원상복구 범위를 정하는 중요한 증거가 됩니다.

- 특약 명시:
계약서에 "원상복구의 범위는 임차인이 입점한 시점의 상태를 기준으로 하며, 통상적인 사용으로 인한 마모나 손상은 제외한다" 또는 "임차인이 설치한 OOO 시설 외에는 원상복구 의무를 지지 않는다" 와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

8. 특약사항, 나에게 유리한 '방패'를 만들어라!

계약서는 기본 양식 외에 '특약사항'을 넣을 수 있습니다.

이 특약사항을 어떻게 활용하느냐에 따라 계약의 유불리가 크게 달라질 수 있습니다.

앞서 언급된 용도변경, 권리금, 원상복구 외에도 나에게 필요한 내용, 혹은 불리할 수 있는 내용을 적극적으로 협의하여 특약에 반영해야 합니다.

📝 이런 특약, 고려해 보세요!

- 영업 허가 관련:
"인허가 문제로 영업 신고가 불가능할 경우, 본 계약은 무효로 한다."

- 시설 고장 수리:
"주요 설비(보일러, 에어컨 등)의 중대 결함 발생 시, 수리 비용은 임대인이 부담한다."

- 주차 관련:
"임차인에게 주차 공간 O대를 무상/유상으로 제공한다."

- 제소전화해:
만약 임대인이 제소전화해를 요구한다면, 그 내용이 나에게 일방적으로 불리하지 않은지 반드시 법률 전문가의 검토를 받으세요.

기억하세요.

'좋은 게 좋은 거지'라는 생각으로 애매하게 넘어가면, 나중에 반드시 후회하게 됩니다.

9. 주차 공간, 손님과 나의 편의를 모두 고려하라!

내 가게를 찾는 손님들의 편의, 그리고 나의 출퇴근이나 물건 운반을 위해 주차 공간은 생각보다 중요합니다.

건물에 주차장이 있는지, 있다면 몇 대까지 가능한지, 유료인지 무료인지, 방문객 주차 지원은 되는지 등을 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

특히 음식점이나 손님의 체류 시간이 긴 업종이라면 주차 문제는 매출과 직결될 수 있습니다.

10. 중개인과 임대인, 100% 믿기 전에 '직접' 확인하라!

부동산 중개인은 거래 성사를 위해, 임대인은 자신에게 유리한 계약을 위해 움직이는 것이 당연합니다.

그들의 말이 모두 틀렸다는 것은 아니지만, 100% 나를 위한 정보라고 믿어서는 안 됩니다.

그들이 제시하는 정보(주변 시세, 유동 인구, 예상 매출 등)는 참고만 하되, 스스로 발품을 팔아 주변 상권을 분석하고, 앞서 언급된 모든 서류를 직접 확인하는 자세가 필요합니다.

조금 귀찮더라도, 이 과정이 여러분의 사업을 지키는 가장 확실한 방법입니다.


계약서 도장 찍기 전, 마지막 확인 사항

자, 이제 10가지 함정을 모두 확인했습니다.

마음에 드는 상가를 찾았고, 협의도 잘 마쳤다면 드디어 계약서에 도장을 찍을 차례입니다.

하지만 마지막 순간까지 긴장을 늦추면 안 됩니다.

최종 계약서에 서명하기 전, 아래 내용을 다시 한번 점검해 보세요.

상가 계약은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다.

하지만 조금만 더 관심을 기울이고, 오늘 알려드린 10가지 함정만 잘 피해 가도 여러분은 훨씬 안전하고 유리한 조건으로 계약을 맺을 수 있습니다.

여러분의 성공적인 창업을 진심으로 응원합니다!


자주 묻는 질문 (Q&A)

Q 가계약금 먼저 걸었는데, 계약 안 하면 돌려받을 수 있나요?

A 가계약도 법적 효력을 가질 수 있습니다.
구체적인 약정 내용에 따라 다르지만, 일반적으로 임차인의 단순 변심으로 계약을 파기하면 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
따라서 가계약금은 모든 조건을 신중히 검토한 후, 정말 계약할 의사가 있을 때 거는 것이 안전합니다.

Q 중개 수수료는 언제, 얼마나 내야 하나요?

A 부동산 중개 수수료는 보통 계약 체결 시 지불하며, 법정 요율에 따라 계산됩니다.
거래 금액(보증금 + (월세 x 100))에 따라 요율이 다르며, 지역별 조례에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있습니다.
계약 전 중개인에게 예상 수수료와 지불 시점을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

Q 건물주가 너무 자주 바뀌는데, 괜찮을까요?

A 상가임대차보호법에 따라 건물주가 바뀌더라도 기존 임대차 계약은 그대로 승계됩니다.
따라서 법적인 권리는 보호받을 수 있습니다.
하지만 건물주가 자주 바뀌면 장기적인 관계 형성이나 시설 유지보수 협의 등에 어려움이 있을 수 있으므로, 계약 전 등기부등본을 통해 소유권 변동 이력을 확인해 보는 것도 도움이 됩니다.


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