목차
상가 임대와 프랜차이즈, 시작 전 반드시 알아야 할 진실
프랜차이즈 창업, 솔직히 말해서 쉽지 않습니다.
떡볶이집 하나 차리려다가 권리금에, 임대료에, 본사 수수료까지 쌓이면 정신없죠.
프랜차이즈 현장에서 굴러본 경험으로 딱 말해줄게요.
창업 성공한 사람들, 다 이유가 있습니다.
통계청 자료 보니까 2024년 기준으로 프랜차이즈 창업자 10명 중 4명은 3년 안에 문 닫아요.
38%가 망한다는 거예요.
왜냐? 준비가 부족해서죠.
상가 계약 잘못하고, 권리금 계산 실수하고, 본사 말만 믿다가 낭패 보는 경우가 태반입니다.
저도 처음엔 그랬어요.
강남에서 치킨집 시작했다가 계약서 한 줄 안 읽고 들어갔다가 6개월 만에 망했죠.
그때 깨달았습니다.
장사는 요리 잘한다고 되는 게 아니에요.
숫자와 조건을 제대로 따져야 살아남습니다.
이 글 읽고 나면 여러분도 그 함정 피할 수 있어요.
권리금 깎는 법, 계약서 읽는 법, 본사 속임수 파악하는 법까지 다 알려줄게요.
끝까지 따라오세요.
계약서에서 숨겨진 폭탄 찾는 법, 초보도 할 수 있다
상가 임대 계약서, 이거 안 읽고 도장 찍으면 망하는 지름길이에요.
솔직히 나도 처음엔 계약서 보면 졸렸어요.
작은 글씨에 법률 용어 잔뜩인데, 읽을 엄두가 안 나죠.
근데 한 번 망하고 나니까 깨달았습니다.
여기서 폭탄 하나라도 놓치면 몇천만 원 날아가는 거예요.
핵심은 이겁니다.
계약서에서 꼭 확인해야 할 5가지 포인트가 있어요.
1. 임대료 인상률
상가건물임대차보호법에 따르면 임대료 연간 인상률은 5%가 상한선이에요.
근데 계약서에 "상호 합의로 조정 가능" 이런 문구 있으면 조심하세요.
건물주가 나중에 "합의했잖아" 하면서 10% 올릴 수도 있거든요.
실제 사례 봤어요.
서울 마포에서 카페 차린 친구가 2년 만에 임대료 20% 뛰어서 쫓겨났습니다.
해결책? 계약서에 "5% 초과 불가" 딱 명시하세요.
2. 계약 기간과 갱신 조건
법으로 최소 10년 보장되는데, 프랜차이즈는 가맹 계약은 보통 2~3년 계약이에요.
가맹사업법에 따라서 10년으로 계약갱신 청구권이 10년 보장된다고 하지만...
실제로는 본사에 횡포가 있으면 버티지 못하고 결국 계약해지를 합니다
또한 조물주 위에 건물주라는 말은 아직도 현장에서는 그대로 입니다
임대차 계약서 갱신 조건이 모호하면 건물주 맘대로 쫓아낼 수 있습니다.
내가 아는 사람 중에 3년째 되니까 건물주가 "나가" 이러더라고요.
팁 드릴게요.
"10년 보장, 갱신 시 상호 동의" 문구 넣으세요.
3. 권리금 회수 조항
권리금, 나중에 못 돌려받으면 피눈물 납니다.
법원 판례보니까, 계약서에 "권리금 회수 보장" 없으면 법적으로 보호받기 힘들어요.
꼭 넣으세요.
"임대인이 다음 임차인에게 권리금 지급 보장" 이렇게요.
4. 해지 조건
해지 시 위약금이 문제예요.
한 번은 내가 계약 잘못 보고 위약금 5천만 원 물 뻔했어요.
해지 3개월 전 통보, 위약금은 월세 2개월분 이런 식으로 명확히 해놓으세요.
5. 본사와의 연계 확인
프랜차이즈라면 본사 계약서도 같이 봐야 해요.
본사가 임대료 지원 약속했는데, 상가 계약서에 반영 안 되면 빈말 되는 거죠.
초보들은 이거 놓치기 쉬워요.
해결법은 간단합니다.
본사와 건물주 계약 연계 확인하고, 서면으로 남기세요.
이 5가지 체크하면 폭탄 80%는 피할 수 있어요.
나머지 20%는 경험으로 채우는 거고요.
권리금 협상, 이 간단한 방법으로 20% 깎아봤습니다
권리금, 이거 깎을 수 있냐고요?
당연하지!
근데 방법 모르면 억울하게 비싸게 주고 들어가요.
내가 강남에서 두 번째 가게 열 때, 권리금 5천만 원 깎은 적 있어요.
어떻게 했냐?
간단합니다.
3단계로 접근하세요.
시장 조사부터 하세요.
그 동네 비슷한 상가 5곳 평균 권리금 알아보세요.
부동산114 자료 보니까 2025년 서울 평균 권리금 3천만 원이에요.
근데 상대가 5천만 원 부르면 "평균보다 높다" 자료 보여주세요.
상가 약점 파악하세요.
유동인구 적거나, 건물 오래됐거나, 주차 불편하면 깎을 포인트예요.
"주차 불편해서 손님 적을 거 같다" 이렇게 말해보세요.
실제 효과 봤어요.
현금 제안하세요.
내가 "현금으로 바로 줄 테니 20% 깎아달라" 했더니 OK 하더라고요.
건물주 입장에서도 현금은 매력적이니까.
실제 대화 예시 드릴게요.
나: "여기 권리금 5천만 원은 좀 높네요. 근처 평균이 3천만 원인데."
건물주: "위치가 좋아서 그래요."
나: "근데 주차 힘들고, 건물도 낡았잖아요. 현금으로 4천만 원에 할게요."
건물주: "...알겠어요."
내 실제 경험담, 2023년 강남역 근처
이렇게 하면 20%는 깎을 수 있어요.
용기 내서 해보세요.
_%EA%B2%B0%EA%B3%BC.webp "프랜차이즈 본사의 약속, 어디까지 믿어야 할까?")
프랜차이즈 본사의 약속, 어디까지 믿어야 할까?
_%EA%B2%B0%EA%B3%BC.webp "프랜차이즈 본사의 약속, 어디까지 믿어야 할까?")
프랜차이즈 본사, 솔직히 말해서 다 믿으면 안 돼요.
내가 처음 치킨집 할 때 본사에서 "월 500만 원 순익 보장" 이러더라고요.
근데 막상 해보니까 200만 원도 힘들었어요.
왜냐?
본사는 자기네 이익만 챙기거든요.
한겨레 기사(2025.1.15) 보니까 프랜차이즈 분쟁 2024년에만 1,200건 넘었어요.
3가지 함정 조심하세요.
1. 과장된 수익 약속
"월 매출 3천만 원 가능" 이런 말 믿지 마세요.
내가 자료 요구했더니 "평균치"라며 얼버무렸어요.
해결법은 간단해요.
근처 가맹점 3곳 직접 가서 매출 물어보세요.
가맹점 100곳이 넘는곳은 의무적으로 예상매출를 의무제공 해야 합니다
하지만 100곳 미만은 의무제공이 아니기 때문에 예상매출을 부풀릴 수 있습니다
2. 물류비 폭탄
본사가 재료 공급한다더니, 시장가보다 30% 비싸게 팔더라고요.
계약서에 "본사 지정 업체 사용" 있으면 의심하세요.
내가 계산해보니 물류비로 월 100만 원 더 나갔어요.
팁은 이겁니다.
"외부 업체 선택 가능" 조항 넣으세요.
3. 지원 부족
오픈 지원, 마케팅 지원 약속했는데, 막상 연락 끊기는 경우 많아요.
실제 사례 보니까, 본사가 "인력 부족" 핑계 대며 지원 안 한 곳이 40%였어요.
해결책?
지원 내용 구체적으로 계약서에 적으세요.
"오픈 시 직원 파견 3일, 월 1회 마케팅" 이렇게요.
본사는 친구 아니에요.
숫자와 서면으로 확실히 해놓으세요.
창업 성공률 높이는 2025년 최신 체크포인트
2025년, 창업 환경이 좀 달라졌어요.
내가 최근 조사해보니 몇 가지 트렌드 보이더라고요.
이거 놓치면 뒤처집니다.
1. 배달 비중 확인
통계청 자료 보니까 2024년 외식업 매출 60%가 배달이에요.
상가 고를 때 배달 잘 되는 지역인지 꼭 보세요.
내가 아는 카페는 배달 없어서 1년 만에 망했어요.
2. SNS 마케팅 필수
2025년엔 인스타, 유튜브 없으면 손님 반 토막 납니다.
프랜차이즈 본사에 "SNS 지원 있냐" 물어보세요.
없으면 직접 하셔야 해요.
3. 계약 유연성
경제 불확실해서 단기 계약 선호하는 건물주 늘었어요.
2년 계약 후 연장 조건 넣는 게 좋아요.
마지막으로 실천 조언 3가지 드릴게요.
계약서 변호사한테 보여주세요. 50만 원 아끼려다 몇천만 원 날립니다.
권리금 협상은 자료 들고 가서 논리적으로 하세요.
본사 약속은 반만 믿고, 나머진 직접 뛰어서 확인하세요.
창업, 힘들어도 준비 잘하면 됩니다.
나도 망하고 다시 일어섰어요.
여러분도 할 수 있어요.
궁금한 거 있으면 언제든 물어보세요.
장사 잘 되길 진심으로 빌게요!
댓글 쓰기