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좋은 상가가 대체 뭐길래?
“위치가 깡패다!” 이 말, 외식업 하려는 분들 다 들어봤죠?
프랜차이즈 업계에서 굴러본 사람으로 단언하는데, 위치 잘 골랐다가 망하는 경우는 드물어요.
근데 '좋은 위치'가 뭔지 아세요? 번화가? 역세권? 유동인구 많으면 끝?
아니에요, 그건 반만 맞는 얘기예요.
내가 처음 개인 브랜드 런칭했을 때, 역 앞 유동인구 많다고 덜컥 계약했다가 경쟁 때문에 6개월 만에 문 닫았거든요.
겉만 번지르르한 상가에 속으면 돈 날리고 후회만 남아요.
오늘 이 글에서, 진짜 돈 되는 상가를 고르는 비법 알려줄게요.
상권 분석, 법적 문제, 시설 점검까지 꼼꼼히 챙기면, 남들보다 한 발 앞서 성공할 수 있어요.
겉만 번지르르한 상가의 함정
유동인구 많다고 다가 아니에요
외식업 상가 고를 때 제일 흔한 오해가 뭐냐? “사람 많으면 장사 잘돼!”예요.
틀린 말은 아닌데, 그 사람들이 내 가게에 안 오면 소용없잖아요.
통계청 자료 보면, 2024년 외식업 폐업률이 30% 가까이 되는데, 그중 절반 이상이 상가 선택 잘못 때문이에요.
예를 들어, 서울 명동 같은 번화가 상가 계약했다 치자고요.
유동인구 하루 10만 명이라는데, 근처에 이미 맛집 20개 있으면 손님 뺏길 확률이 높아요.
내가 아는 사장님 하나는 역세권 상가 잡았는데, 가시성 떨어져서 손님 발길 끊기고 결국 망했어요.
상가는 겉만 보면 안 돼요, 숨겨진 함정 찾아내야 해요.
또 하나, 법적 문제도 무시하면 큰코다쳐요.
건축물대장 확인 안 했다가 위반 건축물로 영업 허가 못 받은 경우, 뉴스에도 심심찮게 나오죠.
식품위생법상 음식점은 건물 용도 따라 허가 조건 달라지는데, 주거용 건물 불법으로 상가로 바꾼 데서 장사 시작하면 끝이에요.
부동산 전문가들 말 들어보면, 이런 함정 때문에 초보 창업자들 10명 중 3명은 1년 안에 접는대요.
그러니까 섣부른 판단 금물, 꼼꼼히 따져봐야 해요.
"상가는 겉만 보고 고르는 여름철 생고기 같아요. 겉은 멀쩡해도 속이 썩었으면 망하는 거예요."
- 20년 프랜차이즈 경험자의 통찰
돈 되는 상가, 5단계 체크리스트
이거 따라 하면 실패 확률 줄어요
상가 고르는 데 왕도가 있냐? 있어요, 바로 체계적인 체크리스트예요.
내가 20년 동안 프랜차이즈 런칭하면서 터득한 5단계 점검법, 지금부터 알려줄게요.
이거만 따라 하면 실패 확률 0%는 아니어도, 적어도 망할 리스크는 확 줄일 수 있어요.
1단계: 상가 기본 정보
위치랑 상권이 기본이에요.
번화가인지, 주택가인지, 오피스 지역인지 특성부터 파악하세요.
소상공인시장진흥공단 상권정보시스템 켜고 유동인구, 경쟁 업체 수 확인하면 데이터로 바로 나오거든요.
임대료랑 권리금도 따져야 해요.
주변 시세보다 비싸면 손익계산 꼬여요.
내가 아는 사장님은 권리금 7천만 원 냈는데, 매출이 안 나와서 1년 만에 포기했어요.
건물 노후도도 봐야 해요.
리모델링 가능하면 괜찮지만, 너무 오래됐으면 추가 비용 엄청 들거든요.
2단계: 시설 및 환경
외식업은 시설이 생명이에요.
전기 용량 5kW 이상인지, 한국전력공사에 확인 요청하세요.
전기 용량 증설 비용이 은근히 비싸요
내 업종에 맞는 평균 전기용량이 몇인지 확인하고 상가 전기 용량도 확인하세요
신규 상가면 상관없겠지만
권리금 주고 양도양수 하려고 하는 매장이거나
오래 비어있었다면 가스 배관 노후됐거나 후드랑 덕트 없으면 고기 굽다가 연기 나요.
카페나 외식업은 배수 시설도 중요해요.
1층 아니면 배수구 막히는 경우 많아서, 장사하다 난리 날 수 있어요.
에어컨 실외기 자리 없으면 여름에 손님 다 도망가요.
에어컨 실외기 자리가 가까운지 체크 하세요
실외기 거리가 멀면 추가 공사 비용도 많이 들고 냉난방기 효율도 떨어져요
가스를 이용하여 화구를 쓰는 업종이라면 가스 인입이 어디까지 되어있는지 확인하세요
가스 설비도 생각보다 추가 비용이 들어요
3단계: 법적 및 행정적 문제
영업 허가 안 되면 장사 시작도 못 해요.
건축물대장 떼서 용도 변경 불법인지, 위반 건축물 아닌지 확인하세요.
정화조 용량도 봐야 해요, 부족하면 허가 반려될 수 있거든요.
등기부등본으로 소유권, 근저당 여부 체크하는 것도 필수예요.
4단계: 운영 및 관리
기존 매장 손익계산서 있으면 분석해보세요.
매출이 꾸준히 나오던 곳이면 성공 가능성 높아요.
임대차 계약 조건도 중요해요.
상가건물 임대차보호법 보면 임대료 인상률 5% 상한인데, 계약서에 명시 안 돼 있으면 나중에 싸움 나요.
동종업종 제한 조항도 확인하세요.
같은 건물에 고깃집 두 개면 둘 다 망할 확률 높아요.
5단계: 주변 환경
경쟁 업체 몇 개 있는지 세보고, 그들의 영업 상태도 파악하세요.
유동인구 연령대랑 소비 성향도 봐야 해요.
젊은 층 많으면 카페나 분식, 가족 단위면 한식당이 잘 돼요.
접근성은 차량 통행량이랑 주차 시설, 대중교통 편리함까지 다 따져야 해요.
| 단계 | 주요 확인 항목 |
|---|---|
| 1. 상가 기본 정보 | 상권 특성, 임대료, 건물 상태 |
| 2. 시설 및 환경 | 전기, 가스, 배기, 배수 |
| 3. 법적 문제 | 영업 허가, 건축물대장, 등기부등본 |
| 4. 운영 및 관리 | 손익계산, 계약 조건, 업종 제한 |
| 5. 주변 환경 | 경쟁 업체, 유동인구, 접근성 |
발품 팔고 전문가 믿고 제대로 하세요
온라인 정보만 보면 망해요
상가 고르는 데 온라인 후기나 부동산 앱만 믿으면 안 돼요.
직접 발품 팔아서 현장 가봐야 해요.
내가 프랜차이즈 기획할 때, 주말마다 상권 돌아다니면서 경쟁 업체 손님 수 세고, 유동인구 직접 체크했거든요.
소상공인시장진흥공단 상권정보시스템 같은 도구도 좋지만, 현장 느낌이 제일 정확해요.
그리고 전문가 도움받는 것도 추천해요.
부동산 중개인이나 외식업 컨설턴트한테 돈 좀 주고 물어보면, 초보가 놓치는 함정 알려줘요.
내가 아는 사장님은 상권분석 컨설턴트 조언 듣고 상가 바꿔서 지금 대박 났어요.
철저히 준비해야 살아남아요, 이게 내 장사 철학이에요.
"장사는 발품이 밥이에요. 걸어 다니면서 확인한 만큼 돈 벌어요."
- 컨설턴트 인터뷰
실천 팁 3가지
- 주말에 상가 주변 한 바퀴 돌면서 경쟁 업체랑 유동인구 세보세요.
- 체크리스트 프린트해서 하나씩 체크하면서 빈칸 없는지 확인하세요.
- 전문가한테 최소 50만 원이라도 투자해서 상담 받아보세요.
이렇게 하면 적어도 '아, 이거 모르고 계약했으면 큰일 날 뻔했네' 할 일은 없을 거예요.
Q&A: 자영업자들의 고민에 답합니다
1. 상가 계약했는데 손님이 없어요, 어떡하죠?
솔직히, 계약 후에 고민하면 늦었어요.
지금이라도 상권 다시 분석하고, 메뉴 바꾸거나 SNS 마케팅 해보세요.
위치 탓도 있지만, 손님 끌 콘셉트가 약한 경우도 많거든요.
2. 내가 고른 상가가 괜찮은지 어떻게 확신하죠?
본인 메뉴랑 상권이 맞는지 다시 따져보세요.
고깃집이면 배기 시설, 카페면 젊은 층 많은 데로 가야 해요.
확신 없으면 전문가한테 물어보는 게 빠르고 안전해요.
3. 내일 상가 보러 가는데 뭐부터 볼까요?
건축물대장 달라고 하고, 주방 들어가서 배기랑 전기 확인하세요.
그리고 주변 경쟁 업체 몇 개 있는지 세보면 감 잡힐 거예요.
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